31. Rahoitusriskien hallinta

SATOn rahoitusriskien hallinnan tavoitteena on suojata yhtiötä rahoitusmarkkinoilla tapahtuvilta epäsuotuisilta muutoksilta. Rahoituksen ja rahoitusriskien hallinnan pääperiaatteet määritellään SATOn hallituksen hyväksymässä rahoituspolitiikassa ja SATOn konsernirahoitus huolehtii rahoitusriskien hallinnasta rahoituspolitiikan mukaisesti. Konsernirahoitus raportoi talousjohtajalle, jonka vastuulla on rahoituksen ja rahoitusriskien hallintaan liittyvien tehtävien organisointi ja johtaminen sekä sen varmistaminen, että rahoituspolitiikassa määritettyjä periaatteita noudatetaan.

Korkoriski

SATOn rahoitukseen kohdistuvista markkinariskeistä keskeisin on markkinakorkotason muutosten vaikutus tuleviin korkovirtoihin. Korkoriskiä hallitaan tasapainottamalla kiinteä- ja vaihtuvakorkoisten lainojen suhdetta siten, että riski korkokustannusten kasvusta on hyväksyttävällä tasolla ja maksuvalmius on varmistettu. Merkittävin korkoriski liittyy markkinaehtoisiin lainoihin, mutta myös muiden rahoituserien korkoriskiä seurataan.

Markkinaehtoiset lainat nostetaan lähtökohtaisesti vaihtuvakorkoisina. Yhtiö suojautuu näiden lainojen korkoriskiltä rahoituspolitiikan mukaisesti johdannaissopimuksilla, kuten koronvaihtosopimuksilla ja korko-optioilla siten, että kiinteäkorkoisten lainojen osuus suojaustoimenpiteiden jälkeen pidetään yli 60 prosentissa koko lainasalkusta, pois lukien aravalainat. Tilinpäätöshetkellä kiinteäkorkoisen velan osuus suojaukset huomioiden on 82,2 (73,2) prosenttia. Velkasalkun keskimaturiteetti, poislukien aravalainat, on 5,0 (5,7) vuotta.

Korkojohdannaiset käsitellään kirjanpidossa rahavirran suojauksena. Suojauksiin ei liity tehottomuutta, sillä koronvaihtosopimuksilla on samat korkoperiodit kuin suojauskohteilla. Markkinakorkojen muutosten vaikutusta nettorahoituskuluihin tarkastellaan taulukossa ”Herkkyysanalyysi, korkoriski”.

Markkinakorkojen muutokset vaikuttavat myös korkotukilainojen korkomenoihin. Korkotukilainoissa saadaan kuitenkin korkotukea omavastuukoron ylittävälle osalle, jolloin kustannusriski korkojen noustessa on merkittävästi vähäisempi. Omavastuukorot korkotukilainoille vaihtelevat välillä 2,75–3,5 prosenttia. Vuosina 2009-2011 nostettujen nk. välimallin korkotukilainojen perusomavastuukorko on 3,40 prosenttia. Merkittävä osa korkotukilainoista on sidottu pitkiin, 3–10 vuoden viitekorkoihin. Korkotuen ja pitkien viitekorkojen ansiosta korkotukilainoihin liittyvä korkoriski on vähäinen. Rahoituspolitiikan mukaisesti SATO ei kohdista suojaustoimenpiteitä korkotukilainoihin.

Aravarahoitetuissa kohteissa käytetään omakustannusperusteista vuokranmääritystä, jonka myötä mahdollinen korkoriski siirretään vuokriin. Aravalainojen korko on sidottu Suomen kuluttajahintojen muutokseen. Tilikauden korko määräytyy edeltävän tilikauden aikana, jolloin tulevan tilikauden korkokuluun ei liity epävarmuutta. Osassa aravalainoja on korkokatto, jonka taso perustuu valtion 10 vuoden obligaatiolainojen korkoon. Riskinä aravalainoissa on äkillinen suuri koronnousu, jota olisi vaikea siirtää viiveettä kokonaisuudessaan vuokriin. Rahoituspolitiikan mukaisesti SATO ei kohdista suojaustoimenpiteitä aravalainoihin.

Valuuttariski

SATOn Pietarin liiketoimintaan liittyy sekä transaktio- että translaatioriskiä. Transaktioriski muodostuu olennaisilta osin investointeihin liittyvistä valuuttamääräisistä sitoumuksista. Sitovien hankintasopimusten valuuttariski suojataan kokonaisuudessaan valuuttatermiinisopimuksilla, jotka käsitellään kirjanpidossa rahavirran suojauksena. Tilinpäätöshetkellä SATOlla oli investointeihin liittyen valuuttamääräisiä sitoumuksia 0,0 (2,4) milj. euroa. Translaatioriski muodostuu pääosin SATOn Pietarissa omistamien sijoitusasuntojen arvostamisesta käypään arvoon. Ruplamääräiset arvot yhdistellään tilinpäätökseen tilinpäätöspäivän kurssiin. Pietarissa liiketoiminta on rajattu maksimissaan 10 prosenttiin koko omaisuudesta.

Hintariski

Tällä hetkellä SATOlla ei ole sellaisia eriä, joihin kohdistuisi merkittävä hintariski.

Luottoriski

SATOlla ei ole merkittäviä luottoriskikeskittymiä. SATOn myyntisaamiset koostuvat pääasiassa rakennuttamisen myyntisaamisista, joihin ei pääsääntöisesti sisälly luottoriskiä, sillä myytävien kohteiden omistusoikeus tyypillisesti siirtyy ostajalle vasta, kun kauppahinta on maksettu. Myyntisaamisista vähäisempi osa liittyy vuokrasaamisiin. SATOlla on yli 25 000 vuokralaista, jolloin yksittäiseen vuokrasaatavaan sisältyvä riski on merkityksetön. Lisäksi suurimmassa osassa vuokrasopimuksia on vakuus. Vuokrasaamisista toteutuneet luottotappiot ovat vastanneet keskimäärin 1,0 % (0,7 %) vuokratuotoista. Konsernin rahoitustoimintaan, kuten rahanvarojen sijoittamiseen ja johdannaissopimuksiin, liittyy vastapuoliriski, jota hallitaan huolellisella vastapuolten valinnalla sekä hajauttamalla sopimuksia useammalle vastapuolelle.

Maksuvalmiusriski

Liiketoiminnan rahoitustarvetta seurataan jatkuvasti, jotta varmistutaan rahoituksen riittävyydestä kaikissa tilanteissa. SATOn perusliiketoiminnan kassavirta on tasainen ja olennaisimmat vaihtelut muodostuvat investointien kassavirroista.

Maksuvalmiutta hallitaan konsernin käytössä olevalla yritystodistusohjelmalla, 400 (200) milj. euroa, komittoiduilla luottolimiiteillä, 400 (290) milj. euroa, sekä ei-sitovalla shekkitililimiitillä, 5 (5) milj. euroa. Tilinpäätöshetkellä yritystodistuksia oli laskettuna liikkeelle nimellisarvoltaan 110,0 (104,0) milj. euroa. Luottolimiittejä ei ollut tilinpäätöshetkellä käytössä (2015: käytössä 0,0 milj. euroa). Maksuvalmiuden hallinnassa huomioidaan, että konsernin yleishyödyllisten yhtiöiden rahavarat pidetään erillään ja kohdennetaan yleishyödyllisiin kohteisiin.

Moody’s on myöntänyt SATOlle Baa3-luottoluokituksen vakain näkymin. SATOn tavoitteena on luottoluokituksen avulla edelleen laajentaa sijoittajakuntaa ja siten vähentää riippuvuutta yksittäisistä rahoittajista.

SATOn rahoitussopimuksiin sisältyy kovenanttiehtoja, jotka liittyvät konsernin pääomarakenteeseen ja velanhoitokykyyn. Ehtojen mukaan SATOn vakuussitoumuksista vapaan omaisuuden määrä taseesta tulee olla vähintään 35 % vuoden 2016 loppuun mennessä, vähintään 40 % vuoden 2017 loppuun mennessä ja vähintään 42,5 % vuoden 2018 loppuun mennessä ja siitä eteenpäin sekä luototusasteen tulee olla alle 70 % ja korkokatekertoimen yli 1,8. Tilinpäätöshetkellä vakuussitoumuksista vapaan omaisuuden määrä oli 53,1 (42,4) %, luototusaste oli 54,3 (55,3) %, ja korkokatekerroin 4,4 (4,1).

Herkkyysanalyysi, korkoriski 2016 2015

Tuloslaskelma Oma pääoma Tuloslaskelma Oma pääoma
Milj. € +1 % -0,1% +1 % -0,1% +1 % -0,1% +1 % -0,1%
Vaihtuvakorkoiset lainat -7,2 0,5 - - -8,3 0,5 - -
Koron- ja valuutanvaihtosopimukset 0,8 -0,1 3,5 -0,4 0,8 -0,1 4,4 -0,5
Koronvaihtosopimukset 3,9 -0,4 27,1 -2,8 3,7 -0,4 21,4 -2,2
Vaikutus yhteensä -2,4 -0,1 30,6 -3,2 -3,8 0,0 25,8 -2,7



Herkkyysanalyysi, valuuttariski 2016 2015

Tuloslaskelma Oma pääoma Tuloslaskelma Oma pääoma
Milj. € 10% -10 % 10% -10 % 10% -10 % 10% -10 %
Valuuttalainat -10,0 10,0 - - -10,6 10,6 - -
Koron- ja valuutanvaihtosopimukset 9,9 -9,9 - - 10,5 -10,5 - -
Valuuttatermiinit - - - - - - 0,2 -0,2
Vaikutus yhteensä -0,1 0,1 0,0 0,0 -0,1 0,1 0,2 -0,2



Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma

31.12.2016

Milj. €

1 vuoden aikana 2–5 vuoden aikana 6–10 vuoden aikana 11–15 vuoden aikana 15 vuoden jälkeen 2016 Yhteensä
Rahoitusvelat







Markkinaehtoiset lainat

-153,8 -1 103,4 -220,9 -47,7 -57,6 -1 583,5
Korkotukilainat

-19,9 -297,8 -43,4 -31,1 -69,2 -461,4
Aravalainat

-8,8 -29,2 -22,3 -13,7 -7,5 -81,5
Ostovelat

-8,5



-8,5
Yhteensä

-190,9 -1 430,5 -286,6 -92,6 -134,3 -2 134,8



Johdannaissopimukset







Valuuttatermiinit, kassaan maksut






0,0
Valuuttatermiinit, kassasta maksut






0,0
Korkojohdannaiset

-12,0 -32,4 -6,6

-51,0
Yhteensä

-12,0 -32,4 -6,6 0,0 0,0 -51,0
Rahoitusvelat ja johdannaiset yhteensä

-202,8 -1 462,9 -293,2 -92,6 -134,3 -2 185,8



31.12.2015

Milj. €

1 vuoden aikana 2–5 vuoden aikana 6–10 vuoden aikana 11–15 vuoden aikana 15 vuoden jälkeen 2015 Yhteensä
Rahoitusvelat







Markkinaehtoiset lainat

-183,4 -794,2 -411,5 -73,2 -104,9 -1 567,1
Korkotukilainat

-20,6 -149,3 -63,7

-233,6
Aravalainat

-10,7 -34,9 -28,7 -20,1 -6,3 -100,7
Ostovelat

-6,8



-6,8
Yhteensä

-221,5 -978,4 -503,9 -93,3 -111,2 -1 908,2



Johdannaissopimukset







Valuuttatermiinit, kassaan maksut

1,6



1,6
Valuuttatermiinit, kassasta maksut

-2,3



-2,3
Korkojohdannaiset

-10,6 -29,5 -3,5

-43,6
Yhteensä

-11,4 -29,5 -3,5 0,0 0,0 -44,4
Rahoitusvelat ja johdannaiset yhteensä

-232,9 -1 007,9 -507,3 -93,3 -111,2 -1 952,6


Taulukot edustavat sopimusperusteisia kassavirtoja, sisältäen korkomaksut.