13. Sijoitusasunnot

Milj. €       liite 31.12.2017 31.12.2016
Sijoitusasuntojen käypä arvo kauden alussa       3 383,2 2 752,9
Hankitut uudet sijoitusasunnot         29,1 557,7
Lisäinvestoinnit         125,0 10,5
Myydyt sijoitusasunnot       4 -46,2 -66,5
Aktivoidut vieraan pääoman menot       35 1,9 1,1
Siirrot erien välillä         1,2 3,2
Voitot tai tappiot käypään arvoon arvostamisesta *         70,6 124,3
Sijoitusasuntojen käypä arvo kauden lopussa   3 564,8 3 383,2
* Voitot tai tappiot käypään arvoon arvostamisesta sisältävät valuuttakurssivoittoja ja -tappioita -9,3 (23,6) milj. €.  
                 

Merkittävimmät investoinnit kauden aikana:

Syyskuussa SATO osti Eläkevakuutusosakeyhtiö Veritakselta asuntoportfolion, jossa on yhteensä 150 asuntoa Espoossa, Turussa ja Vantaalla.

Merkittävimmät realisoinnit kauden aikana:

Vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 294 (1 267) yhteisarvoltaan 46,2 (66,5) milj. €. Merkittävimmät realisoinnit olivat 95 vuokra-asunnon myynti Nordea Henkivakuutus Suomi Oy:lle helmikuussa ja 96 vuokra-asunnon myynti JHS-Kiinteistöt Oy:lle. Realisoidut asunnot sijaitsivat pääosin SATOn tavoitetoimialueen ulkopuolella.

Sijoitusasuntojen arvostusperiaatteet

SATOn sijoitusasunnot koostuvat pääosin vuokra-asunnoista. Vuokra-asunnot on keskitetty suurimpiin kasvukeskuksiin ja noin 80 prosenttia asunto-omaisuudesta sijaitsee Helsingin seudulla. Suunnitelmallisella korjaustoiminnalla kehitetään SATOn asuntokannan laatua. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarpeen arviointiin. Sijoitusasuntojen arvonkehitys koostui investoinneista, markkinahintojen kehityksestä, laskentaparametrien muutoksista ja joidenkin kohteiden rajoitusten päättymisestä.

Osaan asuntoja kohdistuu lainsäädännöllisiä luovutus- ja käyttörajoituksia. Rajoitukset kohdistuvat toisaalta asuntoja omistavaan yhtiöön (ns. yleishyödyllisyysrajoitukset) ja toisaalta omistuksen kohteena olevaan sijoitukseen (ns. kohdekohtaiset rajoitukset). Yleishyödyllisyysrajoitukset sisältävät mm. yhtiön toimintaan, voitonjakoon, lainan- ja vakuudenantoon ja sijoitusten luovutukseen liittyviä pysyviä rajoituksia. Kohderajoitukset sisältävät mm. kohteen asuntojen käyttöön, asukasvalintaan, vuokranmääritykseen ja luovutukseen liittyviä määräaikaisia rajoituksia.

Sijoitusasuntojen käypien arvojen arvonmääritys perustuu sisäiseen kvartaaleittain tehtävään arviointiprosessiin, joka on kehitetty yhdessä ulkopuolisen asiantuntijan (nykyisin: JLL) kanssa. Ulkopuolinen asiantuntija antaa kvartaaleittain lausunnon SATOn Suomen sijoitusasuntojen arvonmäärityksessä soveltamista arviointimetodeista, lähdeaineiston hyväksyttävyydestä ja arvioinnin laadusta sekä luotettavuudesta. Osana arviointia ulkopuolinen arvioitsija kiertää läpi jokaisen SATOn sijoituskohteen kolmen vuoden aikana. Pietarin valmiit sijoitusasunnot arvioi ulkopuolinen arvioitsija (JLL). Arvonmäärityksessä noudatettavat periaatteet ja menettelytavat hyväksyy konsernin johtoryhmä. Kvartaalien aikana tapahtuneet arvonmuutokset analysoidaan kvartaalin arvonmäärityksen yhteydessä. Muutokset ja arvonmäärityksen tulos raportoidaan konsernin johtoryhmälle ja hallitukselle.

Sijoitusasunnot kirjataan alkuperäiseen hankintamenoon, johon on sisällytetty transaktiomenot. Sijoitusasunnot arvostetaan myöhemmin käypään arvoon, jolloin voitot ja tappiot, jotka syntyvät käyvän arvon muutoksista, kirjataan tulosvaikutteisesti sille kaudelle, jona ne syntyvät. Käypä arvo tarkoittaa hintaa, joka saataisiin kiinteistön myynnistä arvostuspäivänä paikallisella (ensisijaisella) markkinalla toteutuvassa tavanmukaisessa liiketoimessa, ottaen huomioon kiinteistön kunto sekä sijainti.

SATOn määrittämät sijoitusasuntojen käyvät arvot perustuvat

– kauppa-arvoon
– tuottoarvoon
– hankintamenoon

                 

Kauppa-arvo

Kauppa-arvoon arvostetaan kohteet, jotka ovat asunnoittain myytävissä ilman rajoituksia. Arviopäivän arvo perustuu kohteeseen verrattavissa olevien asuntojen toteutuneisiin myyntihintoihin kahdelta edelliseltä vuodelta. Markkinadatalähteenä käytetään CGI Suomi Oy:n tarjoamaa hintaseurantapalvelua (HSP), joka sisältää kiinteistövälittäjien antamaa tietoa toteutuneista yksittäisten asuntojen kaupoista Suomessa. SATOn arvion mukaan kyseinen lähde edustaa parhaiten saatavilla olevaa markkinadataa. Kauppa-arvoon tehdään kohdekohtainen vuokratalovähennys kunnon, sijainnin tai muiden ominaisuuksien perusteella. Pietarin valmiit sijoitusasunnot arvioi ulkopuolinen arvioitsija (JLL).

Tuottoarvo

Tuottoarvoon arvostetaan kohteet, joihin kohdistuu arava- tai korkotukilainoihin perustuvia vuokrakäyttövelvoitteita ja jotka ovat myytävissä vain taloittain ja rajatulle ostajaryhmälle. Tuottoarvomenetelmässä käypä arvo määritetään pääomittamalla nettovuokratuotot kohdekohtaisilla nettotuottovaatimuksilla. Tuottoarvossa huomioidaan lisäksi tulevien korjausten vaikutus sekä mahdollisten korkotukien nykyarvo. Tuottoarvon laskennassa käytetyt kohdekohtaiset nettotuottovaatimukset vuonna 2017 olivat pääosin välillä 5 - 8 prosenttia.

Hankintameno

Rakenteilla olevien kohteiden, lyhyen korkotuen kohteiden ja aravakohteiden hankintamenon arvioidaan vastaavan niiden käypää arvoa. Aravakohteet ja lyhyen korkotuen kohteet kirjataan alkuperäiseen hankintamenoon kertyneillä poistoilla ja mahdollisilla arvonalentumisilla vähennettynä.

Milj. €         31.12.2017 31.12.2016
Sijoitusasuntojen arvo arvostusluokittain          
Kauppa-arvo         2 932,8 2 687,6
Tuottoarvo         478,9 540,6
Tasearvo         153,1 155,1
Yhteensä         3 564,8 3 383,2
                 
                 

Sijoitusasuntojen käyvän arvon laskennan herkkyydet

 

  -10% -5% 5% 10%
Milj. € Muutos Muutos % Muutos Muutos % Muutos Muutos % Muutos Muutos %
Kauppa-arvokohteet                
Kauppahintojen muutos -240,0 -8,2% -120,0 -4,1% 120,0 4,1% 240,0 8,2%
                 
Tuottoarvokohteet                
Tuottovaatimus 50,9 10,3% 24,1 4,9% -21,8 -4,4% -41,7 -8,4%
Vuokratuotot -64,4 -13,0% -32,2 -6,5% 32,2 6,5% 64,4 13,0%
Hoitokulut 18,5 3,8% 9,3 1,9% -9,3 -1,9% -18,5 -3,8%
Käyttöaste -64,4 -13,0% -32,1 -6,5% - - - -
                 

 

Kaikki SATOn sijoitusasunnot luokitellaan IFRS 13 mukaan käyvän arvon hierarkiatasolle 3. Hierarkiatasolle 3 sisällytetään erät joiden käyvän arvon määrittämisessä on käytetty omaisuuserää tai velkaa koskevia syöttötietoja, jotka eivät perustu havainnoitavissa olevaan markkinatietoon.